ＤＣＦとは「ディスカウント・キャッシュフロー」の略で、マンション投資による収支（キャッシュフロー）を現在価値に割り引いて（ディスカウント）収益性を判断する考え方のことを指します。

この場合の収支とは、家賃収入から必要経費（減価償却費は除く）を差引いた純収益と、一定期間保有後に売却する際の売却価格の予想額から算出する純売却益（必要経費控除後の金額）の合計でインカム、キャピタル両方の評価方法を活用します。

エアコンや給湯器などは消耗品のため、５〜１０年毎に買い換えなければならない場合があります。マンションを購入してすぐに、エアコンや給湯器がこわれて、さらに設備投資をしなければならなくなり、当初の投資計画が大幅に狂うことも多々あります。ただし、どうせ買い換えるならといって、グレードの良いものに入れ替えて家賃を上げることもできます。中古マンションは、突然思わぬ出費がかかることがありますので、多少なりとも余裕資金を貯めていた方が良いです。

新築マンションに比べて、目をひくような設備がない中古マンションなどは、やはり空き室が目立ってしまいます。その為、家賃を低めに設定して入居者を募集しなければならなくなり、投資効率が低下してしまいます。ただし、駅前の立地の良い場所に建っているマンションは、退去者待ちといった物件もありますので、中古マンションは立地の良い物件を選ぶようにしましょう。

築２０年を超えるマンションなどは、新築マンションの半額くらいで購入することができます。それでいて、家賃も新築マンションの半額くらいになっているかというと、そこまでは低くありません。

大体７〜８割程度です。中古マンションは、空き室リスクや、補修費用などが掛かってしまいますが、平均１０％以上の利回りを得られる物件もあります。新築マンションと違って、物件の数も多いので投資効率の良い物件がでるのを待つのもいいかもしれません。

（１）物件価格が高いため利回りが低くなってしまい、投資効率がそれほど良くない。・・大体平均で５％くらいです、最近地価が高騰しているため４％台の物件もあります。（２）新築マンションの場合、青田売りが多いため、完成物件を見ずして購入する場合がある。・・実際に中を見ずに購入してしまうため、完成してからイメージと違う物件だったなんてことになりかねません。

ローンの担保評価が出やすいため、物件次第にはなりますが、物件価格の１００％近く融資が組める可能性があります。また、新築物件の場合は、借入期間を長期にできたり、金利優遇を受けれたりと、なにかと特典の多いローンを組めます。これによって、自己資金が少なく投資効率の良いマンション投資ができる場合があります。

新築で限られた優良物件のみを対象としている、２０年以上の長期家賃保障契約を結ぶことができます。毎月の家賃が保障されていますので、融資返済も計画的に立てることができます。ただし、当然の事ながら、家賃保障の分だけ手数料がかかり、投資効率は低下します。投資効率をとるか、マンション投資の一番のリスクである、空き室という問題に悩まされなくてすむという安心感をとるかは、あなたのお考えにお任せします。

中古マンションより安く購入することができるので、投資効率は期待できます。ただし、購入前に内装の確認などができないため、予想以上にリフォーム代などが掛かってしまい、当初予定していた投資計画通り行かない場合があります。また、占有者などがいた場合には、立ち退き交渉など余計な労力を必要としますので、すでに何度も競売で落札している人意外は、競売物件で投資用マンションを購入することはお勧めできません。

周りの賃貸マンションに比べて、家賃設定が安ければ、当然入居者はすぐに決まるでしょうが、月々の家賃収入が少なくなってしまいますので、当然、投資効率は低下します。逆に、家賃設定を高くする場合には、月々の家賃収入が増えますが、逆に入居者が決まらずに空き室リスクが高まりこちらも投資効率を下げる要因となります。

まわりのマンションの賃貸相場を常に把握しておくようにしましょう。また、既に入居している分の家賃は設定はなかなか変更することができませんが、立地環境の変化で不動産評価額があがった場合などは、家賃をあげるチャンスですので更新時に思い切って、家賃を上げてみましょう。

借主と賃貸契約を結ばなければなりません。賃貸契約は郵送でやりとりできます。賃貸契約書は、管理をお願いしている不動産会社に作ってもらいましょう。

ここで注意をしなければいけないのが、「入居者の質」にないります。当然、毎月家賃を支払ってくれるかも重要な要素ですが、仲介してもらった不動産会社には、「入居者の人柄」を良く見てもらってください。まわりの住民とトラブルを起こすようでは、あとあと大変なことになりますし、退去後にマンションがめちゃくちゃにされてしまったということにもなりかねません。このような入居者を抱えてしまっては、マンション投資も気苦労が耐えなくて精神的にも大変ですし、余計な修繕費などがかかって、投資計画も狂ってしまいことになりますのでご注意ください。

夜中に騒ぐ、決められた曜日にゴミを出さない、など周りの住民に迷惑をかけるような行為をする入居者がいた場合は、何かとトラブルが発生して対応に追われることになります。強制的に退去させる方法もありますが、強制退去させるには、正当な事由があって、書面などで半年前に通知しなければならずなかなか面倒です。なので、入居者を決める際には、ひととなりをきちんと確認するようにしましょう。あとあとのトラブルの元になりますので。

当然、マンションのリフォーム中は家賃収入が発生しませんので、迅速に対応してもらえるように前もって、リフォーム会社にはお願いしておきましょう。

また、退去時にマンションを賃貸されてみての感想をもらうことをお勧めします。例えば、入居者の声を聞いて10万円で新しく設備投資することにします、それによって、月々の家賃が5000円高く設定できるとなると、この場合の設備投資の利回りは、（5000円×12ヶ月）÷10万円で60％になります。1年半あれば回収できることになりますので、当然、実施した方が良い設備投資になるわけです。

入居者の生の声を聞いて、投資効率を判断することがマンション投資で成功する秘訣です。