マンション投資“ＤＣＦ”とは

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マンション投資をするうえで、ＤＣＦという評価基準を理解しておく必要があります。


ＤＣＦとは「ディスカウント・キャッシュフロー」の略で、マンション投資による収支（キャッシュフロー）を現在価値に割り引いて（ディスカウント）収益性を判断する考え方のことを指します。


この場合の収支とは、家賃収入から必要経費（減価償却費は除く）を差引いた純収益と、一定期間保有後に売却する際の売却価格の予想額から算出する純売却益（必要経費控除後の金額）の合計でインカム、キャピタル両方の評価方法を活用します。


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デザイナーズマンションのメリット・デメリット

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マンション投資を行ううえで、デザイナーズマンションを投資用物件にする場合、以下のようなメリット・デメリットがあります。


デザイナーズマンションは洗練されたデザインが売りとなって、入居者を集めやすいというメリットがあります。マンション投資の一番の空き室リスクを回避できるのは喜ばしいことですが、物件価格がデザイン料分高くなってしまうので、投資効率は高くありません。また、デザイン重視の物件などは、意外と使い勝手が悪かったり、メンテナンスに費用が掛かったりします。


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中古マンションのデメリット・修繕費

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マンション投資を行ううえで、中古マンションを投資用物件にする場合、修繕費が高いというデメリットがあります。


エアコンや給湯器などは消耗品のため、５〜１０年毎に買い換えなければならない場合があります。マンションを購入してすぐに、エアコンや給湯器がこわれて、さらに設備投資をしなければならなくなり、当初の投資計画が大幅に狂うことも多々あります。ただし、どうせ買い換えるならといって、グレードの良いものに入れ替えて家賃を上げることもできます。中古マンションは、突然思わぬ出費がかかることがありますので、多少なりとも余裕資金を貯めていた方が良いです。





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